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2019年楼市

2020-03-08 来源:

2019年楼市:上头不急,下头很急(二)

丁建刚-浙报传媒地产研究院院长:

政策松绑将快速由点及面展开,一场中国经济保卫战即将打响。

针对最近楼市的一系列新变化,我的观点如下:

①降低房贷利率,对购房者来说最为实惠,但可能幅度还远远不够。

②北京没有设置销售限价,释放出强烈的“限价松动”信号。

③天津将“自持租赁住宅用地”调整为“可售住宅”,尺度最大,最有争议。但仔细看2012年这四宗地块出让公告中规定“严格按照相关程序办理”,地方政府当时就给自己留下了巨大的权力操作空间。能转不能转,能调不能调,全由政府说了算。“严格按照相关程序办理”,请问是什么程序?以后再出这样的地块,谁敢拿?谁不敢拿?

④广州大幅放宽户籍政策,放下一线城市的身段,加入到二线城市的“抢人大战”中。这是一个重要信号。重演2018年春天的“抢人大战”,甚至落户门槛更低,这很可能是2019年二线城市解除限购政策的一个重要渠道。

这也证实了,地方政府是“真着急”,不是“假着急”。

抢人大战背后,地方政府是“真着急”

⑤银保监会官员的表态“既不要过热也不要过冷,最好是保持相对稳定”,“既不,也不”的句式看似一分为二,辩证法。但凡是熟悉中国政治语境的人都能听出弦外之音。

与这些政策变化相比,半个月前还在躲躲闪闪的菏泽、衡阳等三线城市,根本不算什么事儿。可以预见,三四线城市限价和限购政策将基本解除;二线城市的限价政策也将解除,限购政策会有某些松动;一线城市相对谨慎,但也会有一些松动。这些政策的松绑,将快速由点及面展开。一场中国经济保卫战即将打响。但千万不必为“这些松动可能导致房价上涨”而焦虑。恰恰相反,面对形势的急剧变化,购房者和那些囤地不多、杠杆不高的房企,倒是可以更从容一些了。

总体而言,预期和趋势一旦形成,很难在短时间内改变,即市场降温的趋势,很难在短时间内改变。从长期来说,2019年楼市走势主要受宏观经济和预期的影响,主要看宏观经济指标的修复和全社会信心恢复的程度。

张大伟-中原地产首席分析师:

房地产政策最严格的时期已经过去,未来多个微调宽松政策将密集出现。

最近影响最大的一个政策,可能是过去10年楼市最震撼的一次松绑,简单总结,是过去土地出让中的租赁型住宅可以销售了。据中原地产研究中心统计数据显示:截至日前,全国已经有超过10个城市成交租赁类土地成交+供应超过10万套。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。合计供应的出租房用地接近600万平方米,按照平均60平方米一套计算,大约供应出租房10万套。600万平方米租赁住宅,大部分在一二线城市,按照货值计算,如果变成可销售的住宅,那么价值大约2000亿-3000亿元。

这也是第一次出现租赁土地改变属性,有以下影响:

①土地属性变化,过去全国的近百宗土地都有改变属性的可能性。

②经过招拍挂的土地,属性在出让后变化了,这很少有先例。

③影响未来租赁租房的供应量。把租赁土地再次销售,这个政策的落地执行与走势,将影响很多相关政策的变化。

租赁土地再次销售,将影响很多相关政策变化。

总体而言,2019年,房地产调控政策整体逐渐出现了宽松与收紧并存。

地方主导调控,在房地产市场平稳甚至下行的趋势下,房地产政策最严格的时期已经过去。

2019年,全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮,这标志着,本轮楼市调控全面见底。未来多个城市的很多微调宽松政策将密集出现。特别是对于二三线城市来说,除了信贷政策,最近其他政策都有可能调整。而部分城市的银行也有可能会变相调整执行中的信贷政策。从过去十几年的调控历史看,最核心的房地产政策是信贷政策

2019年楼市

,针对多套房的信贷限贷政策是不是收紧决定了楼市政策的力度。当然,最近多个城市的微调对市场也释放了一定的宽松信号。但同时住建部与经济工作会议依然强调了“房住不炒”。

整体看,2019年目前的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多,但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。

卢俊-楼市公众号创始人:

楼市目前最缺的是信心,大家对预期不看好。

其实,我不太同意任何带“全面”二字的政策解读,因为如今的房地产,最大的特点是各个城市开始“自治”模式,有释放的空间,但万一有点苗头,其实也会继续管控。这也是为什么一些放松政策宣布媒体跟进后,地方政府会那么紧张的原因。所以某种程度上,我认为未来一两年楼市没有普世价值观,单个城市都有自己的治理逻辑和管控方式。

当然,最近各个事件释放出最重要的信号就是:楼市在如今是可以适当放松的。这个信号是非常有正面意义的,也给到地方政府相对应的信心。

我觉得信号比较强的第一个是北京未设限价。核心是因为这个事件发生在一线城市,自始至终楼市最严的地方都是一线城市,而且是直接针对楼市发出的,这个信号很强。而且,整体来看,最近的各种信号,一二三四线城市都有了,很明显楼市管理也有其艺术成分在里面。这个词其实领导层已经给我们高度概括了,就是因城施策。但是我想强调,不是中央根据不同城市的需求颁布政策,更多的是城市自己根据自己的情况颁布政策,而对于每个城市基于的是一个准则——房住不炒。

在这个逻辑下进行管控都是合理的。所以很明显这个改变就是楼市整体阶段的改变,从过去被动调控进入到主动调控阶段。楼市目前最缺的是信心,大家对预期不看好。楼市回归理性还需要一段时间,因为调控虽然向好,但是密度太高,一直在调控,市场会焦虑下一个调控什么时候会来。

楼市目前最缺的是信心,大家对预期不看好。

楼市真正回归理性需要这个行业建立起长效机制。所谓长效机制很早以前已经明确好了,就是租售并举。换句话来说,楼市想要回归理性,租赁市场很关键,一定要成为很重要的组成部分才可以。从时间上来看,我认为建立起长效机制还需要3年以上的时间。有人说,中国的楼市就像一部悬疑片,过程是个谜,结局谁都无法预知。

扑朔迷离的楼市,催生了买房众生相。炒房逆袭者有之,掏空三代凑首付者有之。你的买房之路呢?

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