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英國房產貸款詳解

2019-08-16 来源:

  英国央行(Bank of England)最新的出租房贷款政策于10月1日施行,要求贷款机构对拥有四套及以上出租房产的房东进行更严苛的贷款评估随着新政策生效,申请买房出租(Buy to Let)抵押贷款将成房东们棘手的问题

  届时,房东申请购房出租抵押贷款需要详尽提供每一套房产的信息,哪怕只是为其中一套申请贷款这些新规则适用于英国央行界定的拥有四套及以上出租房产,且有抵押贷款的房东们

  在过去几周,贷款机构已经开始确认将如何应对这些 投资房东 ,大部分机构要求申请贷款的房东们提供他们持有的每套房产的详尽信息

  为帮房东们做好准备,已经对政策变动的部分做了总结汇编,并对政策进行解读

  新政策具体是什么

  新政适用于 资产组合房东们 ,即英国央行确定的拥有四套及以上房产,且含抵押贷款的房东

  同时,新规不仅适用于个人名下的房产,也包含有限公司架构下的资产组合

  2017年10月起,拥有多套出租房产的房东,在为名下任一套BtL房产申请贷款时都要向贷款机构提供资产信息而后贷款机构将根据申请人名下所有房产总值、全部租金收益以及在同一地点拥有房产的密集程度等多重因素进行评估,来判断申请人是否有良好的偿贷能力

  新规执行后,当房东们再次购买出租房产或二次融资时可能会给房东们带来巨大的管理工作量

  此外,在贷款机构适应新规则和新系统之前,可能需更长时间来处理BtL贷款申请同时这也可能意味着一些房东的贷款申请将无法通过,因为他们总的投资组合中抵押资产净值不足

  为何需要这项新政

  英国央行和政府担心出租房(BtL)市场的风险已经不是一天两天了上一界政府对多项税收政策进行了调整,以期降低出租房投资的吸引力;英国央行要求贷款的贷款机构对BtL贷款申请适用更严格的规则

  政府和银行有各自的考量:政府更希望多帮助首次购房者,而英国央行则是担心买房出租对更广泛经济造成系统性的金融风险

  房东则普遍认为,对买房出租带来了巨大的经济压力,导致一些房东不得不提高租金以维持较高的收益率

  还有哪些因素影响了出租房投资者

  2016年4月起,对所有出租房交易征收额外 %的印花税

  2017年1月起, 英国央行的贷款机构PRA将执行新的可负担能力门槛,拒绝一些不符合标准的投资者根据新规定,贷款方需要对申请人进行利率为5.5%的 压力测试 ,同时租金至少要满足贷款月供的1 5%而事实上,一些银行或贷款机构已经要求租金需满足还款的145%

  这被称为 压力测试 ,主要考察租金收入、抵押贷款,以及如果利率进一步上升,偿贷能力多大程度受影响

  2017年4月起,出租房按揭利息的免税率受到限制,并于未来4年分步执行过去,任何拥有出租房产的房东,出租房银行按揭利息部分,可从房租收入的个人所得税中免于交税对于很多个人所得税税率达到40%或45%税率的高收入人士而言,这项税收减免的幅度也对应高达40%或45%新的政策将免税率限制在20%

  受此影响,将有数十万计的投资出租房房东的利润出现缩水,甚至在某些情况下会彻底吞噬房东的收益

  我是这样的房东该怎么办

  新规执行后,只要不申请新的出租房抵押贷款,不用已有房产申请再抵押贷款的话,就不会受任何影响

  每家贷款机构应对新规则的处理方式也略有不同,这也就意味着向不同的贷款机构申请贷款需要递交不同的材料

  总体来讲,买房出租的房东们应该备好如下材料:

  贷款方将对您持有的每套房产做评估,因此需要提供房产地址以及所有权证明

  他们想知道申请人名下未偿清抵押贷款总值,因此,这些抵押贷款以及放贷机构的账户信息都要准备好

  银行对账单需要显示每套房产的租金交易明细,以便检查您的租金收益率和偿贷情况

  房屋租金合同可以为租金收入提供进一步的证明

  纳税申报单可以证明其他任何收入来源及/或公司账户信息

  商业企划和现金流预测也是必要的

  贷款机构需要的材料可能多于或少于这些多数购房出租抵押贷款都是通过中介办理完成的,也就是说中介要处理向贷款机构系统键入大量繁杂信息的工作,他们无法同时处理这么多资料,所以可能会有延迟

  Mortgages for Business的抵押贷款经纪人Chris Longhurst表示,这一阶段务必确保申请表格准确且完整,所有信息都将被详尽进行分析初期资料越详尽准确结果可能越好,但也要做好可能有些延迟到的心理准备另外,经验丰富的经纪人的服务将更受欢迎

  贷款机构针对资产组合房东(Portfolio landlord)的规定

  并非所有的贷款机构愿意披露他们应对资产组合房东的细则,如下是可以向大家分享的一部分

  Accord(约克郡建筑协会)

  Accord希望看到房东在购房出租方面的经验

  申请人全部金融资产和负债的证明

  现有的租金计算将适用于新的借款

  投资组合中的剩余房产需满足息偿付保障比(Rental Cover Ratio,RCR)为1 5%,且5%利率的压力测试

  对贷款比限制、最大贷款额度以及最低收入标准的要求并没有变化

  压力测试级别和接受的房产数量要求将维持不变

  BM Solutions(劳埃德银行集团)

  包括新增房产在内,一共可向BMSolutions申请10套出租房产的抵押贷款(其中与劳埃德银行集团的申请不能超过 套)

  每份申请最低有 0,000应纳税收入(仅适用投资组合贷款)

  资产组合中贷款价值比上限为75%

  资产组合中利息偿付保障比不低于145%,压力测试利率为5.5%

  拥有四套及以上出租房产的申请人需要提供额外的信息,包括收入证明和其他支持文件

  Leeds Building Society

  一些特别复杂案子才会要求现金流预测

  假期出租房数量上限提升了 %

  抵押贷款出租房产数量上限由8套提升至了10套

  对贷款价值比限制、最大贷款额度、利息偿付保障比(ICR)以及及压力测试级别的要求维持不变

  OneSavings Bank

  (包括Kent Reliance和InterBay)

  资产组合房东在申请任何抵押贷款时,须提供商业企划、资产负债表以及现金流证明

  需提供申请人其他出租房产的细节以供评估

  需提供贷款人更广泛BtL资产组合的细节并予以评估

  对持有的其他资产进行利率5%的压力测试,租金达到或超过贷款月供的125%

  Skipton Building Society

  Skipton修改了可负担能力要求,

  在5.5%利率的压力测试下,要求租金是贷款月供的145%

  房东在资产组合方面的总收入不低于 45,000

  在可证明的情况下,租金收益可包含进去

  多数现行标准将维持不变,包括:房东最多拥有10套房产,最多5套向Skipton申请抵押贷款

  The Mortgage Works

  (Nationwide全英房屋抵押贷款协会)

  针对资产组合的案子,ICR为145%;针对HMOs(指把家庭住宅分割成多个床位或是 多人占有的房产 )维持170%,不论房东纳税状况如何

  贷款价值比的限制、最大贷款额度或最低收入标准的要求维持不变

  压力测试等级和接受房产数量维持不变

  将继续接受任何规模的投资组合,没有房产数量限制

  在决策原则阶段会考量申请人的总收入状况

  不是所有的贷款都需要提交收入证明但是如果需要提交收入证明,也是在申请最初的时候提出

  TMW投资了新的系统来方便抵押贷款经纪人在申请贷款时填写抵押房产地址等细节信息,而后可以自动验证,并将结果发送给专业的投资组合团队

  更多贷款新政,敬请持续关注

  (本文为《英国房产与投资周报》原创,版权所有图片转自络转发,必须标明号:ukpropertyweekly文中内容仅为行业资讯,实际投资请遵循专业法律建议)

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