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楼盘测评900万买万科别墅

2020-03-07 来源:

【楼盘测评】900万买万科别墅?圆梦路上还需哪些技术贴?

元旦刚过,顾问君的一个好朋友就找来,非要顾问君陪着一起去看一个别墅项目,说是接到了销售的促销,万科翡翠四季有一套特价叠拼别墅,面积180多平米,总价只要880万,折合使用面积,单价只要4万多一平米,而且还是精装修!还是万科的项目!

顾问君这位好友

楼盘测评900万买万科别墅

,按捺不住内心的激动,他刚有了二孩,正要买个四居室改善居住条件呢。有这等价位的别墅,他自然是请了假,拉上顾问君一起去看。

顾问君之前去过台湖板块,那时候刚刚开始建设,如今肯定大变样了。为了比较客观地了解这个项目,顾问君专门做了项目攻略。

万科翡翠四季是首开、万科、绿地和东亚等四家房企,在通州台湖板块联合打造的城市级综合项目城市之光的一个子项目,主打精工叠墅和无限系平层高端产品。整个大盘内,还有公园里、新光天地等项目,提供部分商业、医疗服务中心、社区服务中心、公园等生活配套。

相比新光天地的商办产品、公园里的刚需产品、以及无限系平层,翡翠四季的叠墅,无疑是这个区域打造的最高端居住产品。

今年年初,在北京楼市最疯狂的那段时间,翡翠四季首次开盘曾经卖得不错,尤其是无限系平层产品。虽然周边还是比较荒凉,很多买家犹豫之后,仍然选择入手,看好发展前景。

可转眼随着史上最严调控步步落地,翡翠四季下半年的开盘不复从前,原本就不是特别抢手的叠墅,这一次更是卖得很慢,以至于年关时节开始促销。

区域配套尚不成熟

翡翠四季项目所在地通州台湖区域,属于规划中的环渤海总部基地片区,该总部基地定位打造“有城有业、城业联动”的现代综合城市。未来台湖板块将依靠环渤海园区产业进行联动发展。据了解,目前已经确定入驻环渤海总部基地的公司有韩国SK集团、国家车联千方集团总部、中青旅旗下的青年创业园等。未来台湖区域也将沿着“创业+互联+文化园”的产业布局发展。

从五环化工桥上京津高速,出京方向第一个出口驶出,走通马路,在第一个红绿灯路口,就能看到一排排的高楼与首开万科城市之光的立柱。在路口左转进入站前街,前行约800米就能看到项目售楼处。

沿途可以看出整个区域开发建设已接近尾声,但入住企业不多,多数写字楼和商铺都处于空置,很多道路都被施工围挡阻隔,能看到里面部分建筑垃圾还没有清运,整体区域缺少生机。

翡翠四季距尚未开通的地铁亦庄火车站站1.5公里,距未来17号线次渠北站1.5公里,现在乘坐地铁需要到3公里以外的次渠站。离项目最近的东石村(临时)公交站只有通12路专线一路公交,公交站距离项目路程约1公里。相比公共交通,由于临近京津高速,自驾的交通方式更为便利。

在教育配套资源上,项目周边3公里内有黑庄户乡中心幼儿园、台湖学校、次渠中学、黑庄户中学等;商业有百尚购物广场、次渠购物中心、百发隆购物中心等;医疗仅有通州区第三医院一所大型医院。

项目社区内部将规划具有万科特色的“五菜一汤”标准社区配套模式,引入超市、餐饮、洗衣店、药店、银行、菜市场等配套,让业主在社区内解决基本生活所需。

可以看出现阶段翡翠四季周边配套尚不健全,大型生活配套主要依赖10公里外亦庄核心区的资源。

中叠户型:三大亮点三大弊端

顾问君朋友惺惺念念的是翡翠四季的中叠户型,这个户型产品赠送面积大,130多平米的产权面积,能够做到赠送50多平米,使用面积达到180平米以上。

从沙盘图上可以看出,翡翠四季项目楼间距在20米左右,均为南北朝向。其中10、11号楼为平层住宅,8、9、12、13号楼为叠拼别墅,分上中下三叠。平层面积在128平米左右,叠拼别墅面积分别为:上叠182平米;中叠平米;下叠250-330平米。

项目采用人车分流的方式,减少了地面上的交通不便,车库入口在项目北面,地下停车场,车位比接近1:1.5。

户型图仅供参考

亮点一:智能电梯直接入户

中叠户型,同层两户共用一部电梯,电梯为双向开门,通过智能刷卡,实现电梯直接入户,电梯间为赠送空间。

电梯间南墙布置了一组收纳柜,含鞋柜,精装交付时全部包含,比较实用。

亮点二: 7米面宽客厅

中叠户型,客厅与餐厅面宽7米,即使在平层130平米的户型中,这种级别的面宽也不常见,此处值得肯定。

进入房间,玄关面积很小而且狭长,南向可以看到客厅和餐厅。客厅和餐厅中间没有阻隔,南向的面宽足足有7米,落地窗外是赠送的露台。

亮点三:赠送露台进深足够

该中叠户型共赠送北向露台两处,南向露台两处,南向露台位于客厅、主卧与次主卧外侧,长度接近7米,进深1.5米左右。北向露台长度在4.5米左右,进深约2米。

中叠户型两层四个露台的布置显得很“奢侈”,但也不是所有地方都尽善尽美。比如穿过狭长的玄关,来到客厅和餐厅后,才发现刚刚路过的地方有个厨房,这里之所以设计得如此“隐蔽”,主要原因就是小。

弊端一:厨房面积偏小

厨房位于客厅走廊,采用半开放式,西厨餐台与餐厅相连,里面是I型布局,空间十分局促。由于拐角顶柜无法设计开扇,多数采用下拉式储物架。冰箱、烤箱和一些储物空间被迫挪到餐厅西墙,取物动线变长,很不方便。

家中的“主厨”未来要在如此小的厨房里婉转腾挪,会不会觉得委屈?

除了厨房面积偏小,整个户型中卧室的面积也很难让人满意。

弊端二:卧室数量多,面积小,功能配置有缺失

整个130平米中叠户型竟做出四个卧室,尺度可想而知。其中一层北向书房改的卧室只能放下单人床,实在鸡肋;二层北向卧室同样空间局促,好在留有书柜和书桌的位置;就连二层主卧与次卧空间感也并不宽敞;二层北向的儿童房布局更是狭长,受空间限制,可摆放的家具十分有限。

居住改善很重要一块就是居住空间的改善,中叠户型中位于二层的主卧虽然作出了套间的设计,可明显少了衣帽间这个配置,而且卧室和卫生间的面积也只能说是够用,远达不到舒适宽敞的感觉。

弊端三:赠送不少,基座问题没有解决

130平米的户型加上主卧和露台赠送的空间,使用面积接近180平米,乍一看上去赠送面积有50平米,着实不少。尤其是,二层主卧30平米左右的空间,全部是“偷面积”换来的,在房本上,这个区域是挑空的,在建委验收时,这里是没有的,后期由开发商搭好楼板并做精装修。

虽然赠送面积不少,可基座问题没有解决,每层面积有限的情况下,过分追求居室数量,忽略了生活动线和实际居住情况,居住舒适度甚至不如功能分区齐全的大平层产品。

顾问君点评:不低的单价并非改善者的最佳选择

仔细想一想,这样一套房子,总价900万,每平米单价也接近7万了。

在北京东五环外,单价7万/平米,总价1000万左右的住宅可选产品还是很多的,就拿跟通州台湖相邻的两个区域朝阳东坝和亦庄开发区来说,一个是第四使馆区的概念,一个是中国制造2025示范区,其区域内的教育、医疗、商业配套均优于现在的通州台湖。

下叠户型:简单复制是产品力的倒退

如果说买中叠户型的业主是为了经济实惠,那么买下叠户型的业主肯定有更大空间和庭院的诉求。

户型图仅供参考

翡翠四季下叠这款产品由地上一层和地下两层组成,其中地下一层与下沉花园相连,解决地下一层南向采光问题,同时北向小花园也做成下沉式,给予北向采光一定补充。

与中叠样板间建在临时区域不同的是,下叠样板间在实体社区内,更接近最终交房的形态。

亮点一:宽敞的花园

通过楼梯下到南向下沉花园,花园面积约为80平米,宽度约有10米,进深约8米,花园面积很大,在临近入户门处可以看到地下二层的采光天井是与地面平行的。

地下一层虽然通过下沉花园弥补了采光上的不足,但阴潮的味道还是能让人感觉到这里不是一层。销售解释是因为地下一层未开新风系统造成的,不知道日后实用是否会遇到此类问题。

叠拼地下一层的布局与中叠基本一致,除了入户门由西侧改为南侧外,布局没有变化。

弊端一:照搬的设计,无提升的体验感

由于没有西入户门,地下一层北向卧室的面积得以补充,虽然不会像中叠户型那么鸡肋,但也说不上宽裕。

来到地上一层,布局依然没有变化,空间上的变化在于北侧儿童房,面积有所增加,还隔出了一个衣帽间。

终于有衣帽间了,但位置尴尬,使用起来也不方便,而更重要的主卧,面积依然没有任何变化。

弊端二:地下面积购买成本高

来到地下二层,虽然可以听到新风系统工作时产生的风声,但潮湿的味道还是不能避免。

销售介绍说这个户型是330平米的下叠,与250平米下叠的区别就在于地下二层:250平米下叠户型的地下二层面积仅到水吧的位置,330平米下叠户型地下二层把整个花园的地下都掏空了,这块面积很大。

但是所有地下面积都是写在房本上的,330平米户型比250平米户型要贵出300万左右,300万买80平米地下二层空间,这个账有点“不划算”。

非但这个地下面积不划算,1200万-1500万的下叠户型也没能解决主卧偏小的问题。试想有着改善需求的购房者,是更看重居住本身的改善,还是追求更大的花园和地下空间?翡翠四季下叠户型明显在这个问题上偷懒了。

顾问君点评:改善就要有改善的样子

通州台湖这个区域刚需盘很多,改善的项目不多,与其把产品重心放在偷面积、送面积上,不如在产品居住条件改善本身和社区配套上多下功夫。

本是刚需区域的改善盘,却要往豪宅上靠,除了表现出开发企业对产品利润空间的追求,还能看到为了节约成本,生搬硬套带来的产品力下降的问题。

叠拼产品毕竟不是别墅,在规划受限时既无法突破基座的限制,也无法通过更多层数细分功能分区,很难像大平层产品那样随着面积的增大,明显提升居住舒适感与生活流线。

在翡翠四季这个项目上,2.2的容积率拿来做花园洋房和叠拼产品的组合,本身就是一种偷懒。叠拼产品即使通过“偷面积”做到使用率超过100%,也难掩在功能上沦为“低配版大平层”的尴尬。

最后,顾问君建议这位好友再去看一下这个区域,以及其他两个相邻区域的大平层改善产品,切勿过于追求赠送面积,因为居住才是根本,不应贪小失大。

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