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美國買房的持有成本有多高

2019-09-13 来源:

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  美国房产的持有成本主要分为两部分:房产税和房贷不同的房屋类型,它们所产生的费用也会有差别美国的房产税是由县政府来收的,不同县的房产税征收比例不同每一个县会有专门做房产税评估的人员,每一年对不同区域的房价做一个评估,然后在某一个价格的基础上,对房子征收房产税

  房产税征收的基数并不是以上所说的任何一个价格,它是一个专门为房产税所做的征税价这个征税价是由县里面专门的工作人员每一年来确定的:根据房子所在地附近类似房子的价格来做一个评估

  大家需要知道的是美国房产税以年度来征收如果没有及时交纳,可能会产生管理费、罚金、利息等等,这时候你的持有成本就会越来越高如果在一段时间当中你还没有交的话,政府会采取进一步行动,在你的房产上加一个留置权,直到最终把这个房子拍卖用于还债不同的州具体的操作的规定和流程差别很大的

  房产税金其实是很好计算的,即房产税=(征税价值/1000)*房产税征收比例而房子的征税价值(assessed value)是在县政府办公室的站上去具体查到的assessed value是专门针对房产税的征收所做的一个价值的评估大家注意,这跟你的市场价等等其他价值是不挂钩的,assessed value并不能够当作其他的任何价值来考虑,它只仅仅是房产税征收的一个基数

  现在来看第二笔费用——房贷中国的房贷还款就只是本金和利息在美国,房贷的花样会非常多样有一些贷款是像中国这样还本还息的,还有一些可能是一开始只还利息,到最后才还本金,那么最后要还的本金相当高,所以这个英文当中ballon mortgage,就是像气球一样的结构

  一般来说在美国,房贷不只是本金加利息,比如还有针对房贷的保险这其实是保护出借人的一种措施,如果你还不上的话,这个出借人能够得到一定的补偿在这具体说的每个月还款,这跟你贷款结构、贷款的年限有关

  第三个一定会产生的费用是屋主保险这个保险一般分为两个部分,一个是物理性的,一个是性的物理性的,比如说火灾、飓风、风暴、烟熏、冰雹、蓄意的破坏、个人财产的失窃而性指的是,朋友来家摔断腿,自家狗把客人咬,保姆跑下楼开门崴了脚,诸如此类的情形

  美国常见的保险一共有六个类型,其中最普遍大家所采用的叫做HO- 它就会覆盖房子本身,还有房子里面的财产损失但是请注意,对于HO- 来讲的话,地震、洪水、战争,或者是核事故,这些一般是保险当中不覆盖的,并且对于洪水来讲的话,你是需要另外购买保险的

  不同类型的房屋,所有权和持有成本也会有所差别

  美国最常见的房屋类型是一户或者两户的独栋住宅,也就是single family home或者duo-plex一般我们认为一户到四户都是住宅的类型另外大家在美国还会遇到其他几种类型的房子,一种是condominium,简称condo 一种是apartment,一种是cooprative

  三者有的共同之处:在建筑结构上是完全一样的,而三者的区别仅仅就在于它们的所有权形式对于condo来讲,拥有的是除了四面墙、天花板地面之外的空间,当然也排除一些公共的区域

  公寓apartment是由一个公司整体性地持有,然后你是去租用其中的一间一间的房子,你是租户,不是房东所以我们可以简单的来理解成condo是分户出售的,而公寓是分户出租的

  第三种cooprative,这种就是你去购买的是一个股份,你拥有的是一个股份,你要你购买的并不是一个屋契,而是一个带有失效日期的一个长的租约

  具体看它们产生的一些费用,对于condo的屋主来讲,承担的费用包括了维护费、日常的运行管理费、公共区域的保险等等,所有这些费用的会统一的由屋主协会来收取这个屋主协会就是HOA,在上看这些房源的话,经常会看到一个HOA费,那么就是这笔费用了,这类似于中国的物业费这笔费用通常有三百美元

  Coopritive的费用:实际的运行费用、co-op的房贷的本金和利息、房产税、保险,还有一项是储备金这些费用的多少,是根据所持有的股份的多少来计算的比如房贷本金和利息,指的不是你个人的贷款,而是整个项目可能存在的贷款,要求按照一定比例进行承担所谓储备金,大家可以理解为一种储蓄账户,是一个用于紧急维修和大的整修的资金账户

  除了以上说的这些,还有可能出现一些特殊收费比如地方政府在正常的房产税之外,会为了公共建设而特别收取的费用这种情况并不少见,分摊下来的费用并不会很多,也是按年收取的

  虽然杂乱费用很多,但目前对于这个房产税来讲的话,会有一些减免的政策具体的美国的这个税收的政策,征收减免规则比较复杂,就如何征收的减免的问题,最好你是能够去咨询一下注册会计师根据你个人的具体的情况,这个房子的情况,看看是不是符合一些减免的条件

  所以在一些情况下,大家对于房产税也不能够简单的理解为,就是一个征税价值乘以百分比的结果,就固定一定是这么多比如说在某些换房的情况下,是有可能在一定时间之内不产生房产税的还有某些情况的是你的房产税可以有减免的

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