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買房比不買房一年能多賺多少錢

2019-08-16 来源:

  买房比不买房一年能多赚多少钱

  大家对房子趋之若鹜,那到底买房比不买房好在哪里今天从投资回报率这个角度给大家算算

  投资回报率是啥

  有人说,我买了房出租,用一年租金除以总房款就是我的投资回报率;还有人认为房价一年增长多少,房产就增值了多少,这才是房产的投资回报

  以上这些不能说是错的,但都过于片面,通俗来讲,投资回报率就是在一定周期内,投资所获得的现金收入所占投入现金的比例,简单的理解就是资金投入后收益的利率是多少

  所以,就目前而言,房产的投资回报率分为两种,一种称为现金投资回报率,另一种是称为增值投资回报率

  另一方面,根据买房方式的不同,房产投资回报率的算法也不尽相同,为方便计算,我们将买房方式分为以下三种情况:

  1、全款购买,现金投资回报率;

  2、全款购买,增值投资回报率;

  3、首付3成,有房贷情况下的现金投资回报率和增值投资回报率

  我们以目前北京最火的通州地区房产为例,来别计算下三种情况下的投资回报率

  根据中国指数研究院的数据显示,通州目前的房产均价为37300元/平,如果是一套临近地铁,面积在80平左右的两居室,租金大约为4000元/月(物业、取暖等费用)

  一、全款购买,现金投资回报率

  租金总收入=4000*12=48000元

  现金投资回报率=48000÷(37300*80)=1.61%

  通过计算,我们可以看到,此时的收益率仅比银行一年定期存款利率1.5%略高一点,而且是在我们没有计算诸如物业费、取暖费等其他租房的成本下,实际的现金投资回报率很可能比银行的一年定期存款利率还要低所以,仅仅从现金投资回报率上讲,用300万元买一个房子出租,不见得比将300万元存入银行的投资回报率高

  二、全款购买,增值投资回报率

  如果我们以7月份的数据为准,可以看到北京房价同比上涨22.7%,假设未来一年北京房价仍然可以达到这个上涨速度

  那么这套房产的增值收入=(37300*80)*22.7%=677368元

  投资回报率=(租金净收入+增值收入)/投入资金=(48000+677368)/=24.3%

  在这种情况下,比起存入银行或者购买一般理财产品,就已经高出很多了不过需要注意的是,增值收入部分的回报只有当卖房变现的时候才能体现出来,并不会通过直观的数字显示出来

  三、首付3成,有房贷

  近300万房款,首付3成,贷款7成,需要首付90万,算上过户、税费等其他费用,首付需要100万,贷款210万按目前银行30年的商业贷款利率4.9%,在此基础上打个85折,那就是4.165%采用等额本息的还款方式

  每月付给银行(本金和利息)10233元,一年支付银行122796元,其中利息约86841元,本金35955元

  现金投资回报率

  全年租金净收入48000元,全年支付银行贷款122796元,每年要付息86841元,首付100万元

  投资回报率=(租金收入-付息费用)/首付款一年本金=()/=-3.7%

  在这种情况下,并不会产生现金收入,反而需要倒贴钱去还房贷

  增值投资回报率

  假设这套房一年内增值与第二种买房情况下的增值速度一样,那么,增值收入=*22.7%=677368元

  投资回报率=(增值收入-付息费用)/首付款一年本金=(677368+)/=61.6%

  从结果上看61.6%的回报率简直是高的吓人,但是与前文一样,增值收入的部分是需要卖出去才能拿到钱的而且一年以内买卖房屋是需要缴纳高额的税费,就目前房价涨势而言,应该不会有太多人考虑出手卖房的吧

  当然,对于那些仍打算出手的人我们还可以来计算一下,受营改增的影响,买房一年后出售需要缴纳的税费约8万元

  投资回报率=(增值收入+出租收入-付息费用-税费)/首付款一年本金=(677368+)/=54%

  虽然想比于之前要低很多,但受目前房价大涨的影响,一年内的房产投资回报率还是很高,这也就难怪有很多人感慨“辛辛苦苦工作一辈子,还不如一套房子一年赚的多”

  投资有风险

  当然,这种投资回报率的计算是建立在理论基础上的,其中一些情况需要把房子卖掉后才能获得收入

  而且这种房价暴涨的情况大多出现在一线城市及部分二线城市,并不代表全国都是这样,所以大家在买房之前还是考虑清楚再做决定

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